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リテラシーラボラトリ

リテラシーを考える

少しでも安く賃貸物件を借りるための交渉の手順について

前回の引っ越し記事 窓なし・台形・五畳1Rの部屋には絶対に住んではいけない、という話 - SwatzLaboにもあるように、賃貸において、ことごとく失敗しているぼくですが、今回の引っ越しでは色々と勉強になりました。引っ越しの猛者が周りにいたので、色々と聞きながら引っ越しができたからです。特に賃貸にかかる費用の交渉については、今までロクにやってきませんでしたから、驚きの連続でした。

そこで学んだ、これだけ知っておくと大分安心できるなあ、ということを後々のためにも書いておきます。これで不動産関係の人に怒られそうで、若干ヒヤヒヤしてます。。

しかし、ぼくのように賃貸リテラシー(?)がない人は、騙されて食われる一方ですので、そういう人が身を守るための知識として、知っておいてもらえればとおもいます。

これから引っ越しをする人や、引っ越しを検討している人は、是非参考にしてみてください。

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交渉できる項目として何があるか

まず賃貸にかかる費用って何があるのか、が分かってません。賃貸を選び決めていく中で、「あ、これって費用かかるんだ!」というパターンが多くありました。これでは、交渉に入れるわけがありませんね。ということで、おおまかに、かかる費用項目を頭に入れておきましょう。

  • 賃料
    • 家賃です
  • 日割賃料
    • 賃貸契約した当月分の家賃を日割り計算して残っている日数分の家賃
  • 前家賃
    • 契約した月の翌月の家賃
  • 管理費(共有費)
    • その建物の共用部分にあてる資金
  • 敷金
    • 担保金。修理が必要になったら引かれる
  • 礼金
    • 対大家へのお礼
  • 仲介手数料
    • 仲介業者への手数料
  • 鍵交換代
    • 鍵の交換にかかる費用
  • 火災保険代
    • 万が一火災になった時の保険
  • サポートサービス
    • 鍵をなくした時の24時間サポートなど
  • 事務手数料
    • 契約を結ぶ際にかかる費用
  • クリーニング代
    • 家を出て行く際のクリーニング費用
  • 更新料
    • 2年など定期的に更新する際に発生する費用


こんな感じです。場合によっては、礼金の中に仲介手数料が入ったり、名称が変わったり、別のものが入ったり、そもそもなかったりなどはあります。一般的と思われるものをあげてみました。

あまり金額的に大きくない項目を交渉する

とまあ、色々とあって「面倒くさっ!」と思われるでしょうが、大事なのはごく一部だったりします。まずは金額的にそこまで大きくないものから説明します。以下です。

  • 仲介手数料
  • 鍵交換代
  • 火災保険代
  • サポートサービス
  • 事務手数料
  • クリーニング代
  • 更新料

しかし、賃料などと比べると金額は大きくないですが、交渉できるのであれば、少しでも抑えておきたいところです。

まず、「仲介手数料」は確実に交渉ができます。今の時代、ネットで物件を探して「これで」と言って、その物件に決めるといったケースが多いかと思います。その時にもし仲介手数料が家賃1ヶ月分とられたとしたら、それは大分ボラれてます。家賃1ヶ月分はそんな簡単に渡してはいけません。仲介業者が探してくれた対価として、渡すのが仲介手数料です。自分で探してきた物件で、その手続きをしてくれただけの相手に1ヶ月分は出しすぎです。そういう場合は、半月分が一般的です。なので、「半月分にしてくれ」と交渉してみましょう。もし、ダメと言われたら、「他のところで仲介手数料を半月にしてくれるところがあるので、そこにします」と言いましょう。まけてくれる可能性が高いです。

次に「鍵交換代」ですが、これは基本的に敷金・礼金の中に入れられたりとか、相手も比較的「これは負担しますねー」と言ってくれるところです。家主負担になることも多く、ここはかなり交渉がしやすいところです。鍵がテンプルキーとか特殊なものでない限りは、そこまで高くないですが、ナシにできれば1万〜3万円の節約にはなると思います。

「火災保険代」は基本入らなければいけないものです。火災保険はプランをチェックしましょう。必要以上に高いプランに入ってるケースがあります。敷地面積広めのプランになっていることが大半です。「サポートサービス代」は絶対に入らないといけないものではありません。あったらいいなレベルです。少なくとも、ぼくは活用したことが今のところありません。こちらを節約できたら、3万円くらいには、なりますかね。

「事務手数料」は正直謎です。「なんでかかるねん」とつっこんでいくと、交渉可能かも。

「クリーニング代」は敷金ないところでは、初期費用として発生することがあります。最低限のものなので、交渉は厳しいかも。敷金と別に求められたら、交渉しましょう

「更新料」は非常にグレーです。法律的に払わなくてもいい説があったりするくらいです。まず絶対に払わなければならないもの、という認識はやめましょう。直接大家と話せる関係であれば、ぜひ交渉しにいくことをおすすめします。半額くらいになる可能性はあります。

金額的に大きい項目を交渉する

さて、問題はこれからです。交渉において、何より重視したいところです。

  • 賃料
    • 日割賃料
    • 前家賃
  • 管理費(共有費)
  • 敷金
  • 礼金

まず「賃料」。これは一番重要な項目といってもいいでしょう。値下げインパクトが一番大きい部分です。賃料が安くなれば、「日割賃料」も「前家賃」も「敷金」も「礼金」も「更新料」も「仲介手数料」も安くなるからです。1000円でも安くできれば、初期投資はもちろん、長期的に見ても断然安くできる項目だったりします。

「管理費(共有費)」も賃料ほど影響はないですが、毎月とられる部分ですから、少しでも削りたいところです。

「敷金」と「礼金」は毎月の影響はないですが、ただでさえ高い引越の初期費用をおさえるための大事な部分といえます。

さて、上記あげたものですが、どこから攻めるのかが、結構大事です。さすがに「これ一気にまけてよ」といったところで「NO」とつきかえされるのがオチです。

ではどういう順番でどのように攻めるべきか、を見ていきましょう。

どの順番で攻めるべきか

絶対コレというものではないですが、分かりやすいので、これで説明します。ご参考までに。

  •  賃料⇒管理費⇒賃料と管理費の合計調整⇒礼金⇒敷金⇒その他(仲介手数料⇒事務手数料⇒火災保険料⇒鍵交換代⇒サポート⇒更新料)

まずは「賃料」です。ここに全力を注ぎましょう。賃料の交渉は、本当の価格を知ることが全てです。HOMESさんの不動産アーカイブを見て、原価を知ることです。なので、住所もしくは建物名を把握しましょう。それで調べれば、その価格までは落とすことはできる可能性が高いです。もし不明であれば、載っていないケースもあると思うので、他の不動産から同じ物件の情報を得ましょう。「本気でここに決めるつもりだよ」オーラを出すと、下げてくれる可能性がアップします。

次に「管理費」です。賃料と比べると、全体の影響が少し下がるためか、賃料の値引きがNGだった場合の次の交渉項目になります。「1階だから、エレベーター使わないんだよなー」とか、言ってみるだけ言ってみるのはアリかもしれません。思いつかなかったらシンプルに「賃料無理ならせめて管理費は安くしてよ」という交渉でよいと思います。

それでも難しい、となった場合の秘策。それは賃料と管理費の合計を調整することです。どういうことかというと、例をあげましょう。

  • 賃料:8万円
  • 管理費:5000円
    • 計:8万5000円

の物件があったとします。それで、賃料と管理費のそれぞれを安くすることはダメだと言われたというケースです。その時に以下の交渉をもちかけます。

  • 賃料:7万7000円
  • 管理費:8000円
    • 計:8万5000円

つまり賃料と管理費の合計金額は変えないから、「賃料」を安くしろ、という交渉です。あまり安くならないようで、長期的に見ると確実に安くなる手法です。合計金額も変わらないですから、応じてくれるところもあるかと思います。ぜひお試しください。

そして「礼金」「敷金」ですが、「敷礼ゼロ円」なんてのも多いので、初期投資を抑えたい人は、そういう物件を利用しましょう。敷礼がある物件の交渉において、大事なのは「敷金」よりも「礼金」を交渉しましょう、ということ。というのも「敷金」は所詮返ってくるものなので(もちろん大事に使ってないといけませんが)、対して礼金は返らないものですから、重視しましょう。こちらはあくまでお礼なので、削ろうと思えば削れます。これまでの交渉でまったく、交渉に応じてくれないようなところであれば、「礼金くらいはまけろ!」と言ってもいいでしょう。ただし礼金削り過ぎると、大家の心象を悪くしてしまうので、後々のことを考えて、あまり過剰には値切らないように気をつけましょう。

そして、あとは「仲介手数料」など序盤に紹介した項目を交渉していきましょう。


まとめ

以上のように、項目を洗い出して、それぞれがどういうものかをざっくりでも知り、基本的な交渉の順番を知っておくと、交渉できそうな気がしませんでしょうか。こういったノウハウを知って賃貸を借りるのと、知らないとでは大違いだと思います。もっと前から知っておけばよかったな、と後悔しています。。「これ、交渉できるのね」と知っているだけでも、交渉において優位に立てます。

こういった情報、知ってる人は知ってるけど、知らない人は知らないという情報格差の典型パターンなので、知らない人いたら教えてあげましょう。

といっても、あまり過度に交渉すぎるのは気をつけてくださいね(笑)心象を悪くしてしまうケースもあるので、そこは注意ください。心象なんてどうでもいいわ、という人は、自己責任で実施くださいませ。

補足の記事も書きました

交渉する前段階のことも考えないとということで、書きました。こちらも大事です!
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